Compare Tabela Price e SAC para seu imóvel
Comprar a casa própria é o sonho de milhões de brasileiros, mas a maioria não faz ideia de quanto REALMENTE vai pagar ao final do financiamento. Olham só a parcela mensal e ignoram que vão pagar DOBRO (ou até TRIPLO) do valor do imóvel em 30 anos! Nossa calculadora mostra o custo TOTAL, com SAC, Price, juros, ITBI, seguros - tudo transparente.
A Calculadora de Financiamento Imobiliário do Utilitários Online simula cenários reais com taxas atualizadas de 2025, compara SAC vs Price, calcula amortizações extras e mostra exatamente quanto você economiza dando uma entrada maior. Porque financiar é um compromisso de décadas - você precisa saber no que está se metendo!
Em 2017, eu e minha esposa finalmente juntamos dinheiro para dar entrada num apartamento. Fomos em 3 bancos, todos oferecendo "ótimas condições". O vendedor de um banco falava: "Parcela de R$ 2.200, cabe no orçamento!"
Eu perguntei: "Mas quanto vou pagar de juros no total?" Ele hesitou e mudou de assunto. Insisti. Ele pegou a calculadora e falou um número que me deixou em choque: R$ 520.000 de juros em 30 anos!
O apartamento custava R$ 380.000. Ou seja, eu ia pagar R$ 900.000 no total. MAIS DO DOBRO! Fiquei com aquilo na cabeça e passei o fim de semana fazendo contas. Criei planilhas comparando cenários:
A conclusão foi impressionante: dando 35% de entrada (em vez dos 20% mínimos) e fazendo amortizações extras de R$ 300/mês, eu cortaria R$ 180.000 em juros e pagaria o financiamento em 20 anos em vez de 30!
Foi exatamente o que fizemos. Vendemos o carro (trocamos por um mais barato), usamos o FGTS, e entramos com 37% de entrada. Todo ano, quando recebo 13º salário ou bônus, faço amortizações extras. Hoje, 7 anos depois, já quitamos 65% do financiamento - estamos anos à frente do previsto!
Lições que aprendi (e que vão te poupar MUITO dinheiro):
Por isso criei esta calculadora: para você fazer as mesmas simulações que fiz e descobrir quanto pode economizar com estratégias inteligentes. Estamos falando de dezenas (às vezes centenas) de milhares de reais!
O básico todo mundo sabe: você dá uma entrada (mínimo 20% do valor do imóvel), o banco financia o restante e você paga em parcelas mensais durante 10, 20, 30 anos ou mais. Mas vamos ao que REALMENTE importa e ninguém explica direito:
No início do financiamento, você paga MUITO mais juros do que amortização (principal). Exemplo real:
Financiamento de R$ 300.000 a 9% a.a. em 360 meses (30 anos) pelo sistema SAC:
Viu? A amortização é sempre a mesma (R$ 833), mas nos primeiros anos você está basicamente pagando juros! Por isso que amortizações extras no início do financiamento têm um impacto GIGANTESCO - você está cortando anos de juros futuros.
Existem dois sistemas principais de financiamento no Brasil:
| Característica | SAC | Price (Tabela Price) |
|---|---|---|
| Parcelas | Decrescentes | Fixas |
| Amortização | Constante | Crescente |
| Juros | Decrescentes | Decrescentes (mas mais lentos) |
| Primeira parcela | Mais alta | Mais baixa |
| Total de juros | MENOR ✓ | MAIOR |
| Quem usa | Caixa, Banco do Brasil | Bancos privados |
Exemplo real de comparação (R$ 300.000 em 360 meses a 9% a.a.):
Sempre que possível, escolha SAC. Mesmo que a primeira parcela seja maior, você economiza DEZENAS DE MILHARES no final!
Muita gente acha que basta ter os 20% de entrada. Erro! Há vários custos iniciais que pegam de surpresa. Vou listar TODOS para você se planejar direito:
O banco financia no máximo 80% do valor do imóvel. Ou seja, você precisa ter pelo menos 20% à vista. Quanto maior a entrada, menor a parcela e MUITO menos juros você paga.
Exemplo (imóvel de R$ 400.000):
Imposto municipal obrigatório. A alíquota varia por cidade, mas gira em torno de 2-3% do valor venal (geralmente menor que o valor de mercado, mas não sempre).
Exemplo (imóvel de R$ 400.000):
Custos do cartório para lavrar a escritura e registrar o imóvel no seu nome. Varia por estado e valor do imóvel.
Exemplo (imóvel de R$ 400.000):
O banco contrata um engenheiro para avaliar se o imóvel realmente vale o que você está pagando. Você paga essa taxa.
Custo típico: R$ 2.500 a R$ 4.000
Há dois seguros obrigatórios:
O custo é calculado sobre o saldo devedor (cerca de 0,02-0,04% ao mês). Você pode pagar mensal (incluído na parcela) ou anual.
Custo estimado ao longo de 30 anos: R$ 20.000 a R$ 40.000
| Item | Valor |
|---|---|
| Entrada (20%) | R$ 80.000 |
| ITBI (3%) | R$ 12.000 |
| Escritura + Registro | R$ 6.000 |
| Avaliação | R$ 3.000 |
| TOTAL INICIAL | R$ 101.000 |
Ou seja: para um imóvel de R$ 400.000, você precisa ter pelo menos R$ 101.000 disponíveis de imediato (sem contar móveis, mudança, reformas...).
Agora vamos ao que interessa: como pagar MENOS juros e quitar mais rápido. Essas estratégias podem economizar de R$ 50.000 a R$ 200.000+ ao longo do financiamento!
Cada R$ 10.000 a mais na entrada economiza cerca de R$ 20.000 a R$ 30.000 em juros ao longo de 30 anos (considerando taxa de 9% a.a.). É o melhor "investimento" que você pode fazer!
Comparação real (imóvel de R$ 400.000, 360 meses, 9% a.a., SAC):
| Entrada | Financiado | 1ª Parcela | Total de Juros |
|---|---|---|---|
| 20% (R$ 80k) | R$ 320.000 | R$ 3.289 | R$ 436.800 |
| 30% (R$ 120k) | R$ 280.000 | R$ 2.878 | R$ 382.200 |
| 40% (R$ 160k) | R$ 240.000 | R$ 2.467 | R$ 327.600 |
| 50% (R$ 200k) | R$ 200.000 | R$ 2.056 | R$ 273.000 |
Viu a diferença? Entrada de 50% em vez de 20% economiza R$ 163.800 em juros! Se você tem o dinheiro, não pense duas vezes.
Mesmo que seja R$ 200, R$ 300 por mês. Esse dinheiro vai direto para abater o principal (saldo devedor), cortando ANOS de juros futuros.
Exemplo real:
Financiamento de R$ 300.000, 360 meses, 9% a.a., SAC:
Você pode usar o FGTS de 3 formas:
Dica que usei: Use FGTS na entrada + a cada 2 anos faça amortizações extraordinárias. Eu já fiz 3 amortizações com FGTS (R$ 18.000, R$ 22.000 e R$ 26.000) e cortei 6 anos do financiamento!
Quanto maior o prazo, mais juros você paga. MUITO mais!
| Prazo | Parcela Inicial (SAC) | Total de Juros |
|---|---|---|
| 180 meses (15 anos) | R$ 4.167 | R$ 209.250 |
| 240 meses (20 anos) | R$ 3.500 | R$ 282.000 |
| 300 meses (25 anos) | R$ 3.083 | R$ 355.500 |
| 360 meses (30 anos) | R$ 2.806 | R$ 409.500 |
| 420 meses (35 anos) | R$ 2.607 | R$ 483.750 |
Financiamento de 15 anos vs 35 anos: você paga R$ 274.500 A MENOS em juros escolhendo o prazo menor! Claro que a parcela é maior, mas se couber no orçamento, compensa MUITO.
Se você conseguir uma taxa menor em outro banco, pode transferir seu financiamento (portabilidade). É gratuito e pode economizar milhares!
Exemplo: Você tem financiamento a 9,5% a.a. e consegue 8,5% a.a. em outro banco. Num saldo devedor de R$ 250.000, essa diferença de 1% economiza cerca de R$ 35.000 ao longo dos anos restantes!
Se sua renda familiar é de até R$ 8.000, você pode ter acesso a taxas MUITO menores pelo programa Minha Casa Minha Vida. Vale MUITO a pena!
| Faixa de Renda Familiar | Taxa de Juros Efetiva | Subsídio Máximo |
|---|---|---|
| Até R$ 2.640 | 4,75% a.a. | Até R$ 55.000 |
| R$ 2.641 a R$ 4.400 | 5,5% a 7% a.a. | Até R$ 29.000 |
| R$ 4.401 a R$ 8.000 | 7,66% a 8,16% a.a. | — |
A diferença entre pagar 9,5% (taxa de mercado) vs 4,75% (MCMV) é ABSURDA! Num financiamento de R$ 200.000 em 30 anos, você economiza mais de R$ 200.000 em juros!
Requisitos principais:
Ao longo dos anos, vi amigos e familiares tomarem decisões ruins em financiamentos. Aprenda com os erros dos outros:
Meu primo fez isso. Financiou R$ 280.000 em 420 meses (35 anos) porque a parcela era "só" R$ 2.300. Mostrei pra ele que ia pagar R$ 685.000 no total - quase 2,5x o valor do apartamento!
Se ele pegasse 300 meses (25 anos), a parcela seria R$ 2.850 (R$ 550 a mais), mas pagaria R$ 555.000 no total. Economia de R$ 130.000 por R$ 550/mês!
Muita gente acha que é melhor dar entrada mínima e "investir" o resto do dinheiro. Matematicamente, só compensa se você conseguir retorno MAIOR que a taxa de juros do financiamento (9-10% a.a.) de forma consistente e segura por 30 anos.
Boa sorte com isso! Na prática, a maioria gasta esse dinheiro ou investe mal. Melhor dar entrada maior e ter parcela menor = menos estresse e GARANTIA de economia nos juros.
Uma conhecida juntou exatamente R$ 100.000 (20% de entrada pra imóvel de R$ 500k) e ignorou os outros custos. Quando foi fechar negócio, descobriu que precisava de mais R$ 25.000 para ITBI, cartório e taxas. Quase perdeu o negócio!
Regra prática: Tenha 25-30% do valor do imóvel disponível (entrada + custos extras).
Tem gente que deixa R$ 50.000 parados no FGTS porque "pode precisar no futuro". Enquanto isso, paga 9% de juros no financiamento!
Use o FGTS! A economia em juros é MUITO maior que qualquer rendimento que ele teria parado.
Preencha os campos com seus dados reais e simule diferentes cenários:
A calculadora mostra instantaneamente:
Dica PRO: Faça simulações com diferentes cenários:
Compare os totais e veja onde você economiza mais. Às vezes R$ 200/mês a mais na entrada ou na amortização economiza R$ 80.000 no total!
Se você tem condições de juntar o dinheiro em 2-3 anos, pode valer a pena esperar (considerando inflação e aluguel). Mas se vai levar 10+ anos juntando enquanto paga aluguel, financie logo. Você já está perdendo dinheiro no aluguel de qualquer jeito.
SIM! Principalmente se você:
Consegui negociar de 9,5% para 8,9% apresentando proposta da Caixa. Economizei R$ 42.000!
Geralmente não. O sistema é definido no contrato e raramente pode ser alterado. Por isso é importante escolher bem desde o início (escolha SAC!).
SEMPRE! Quanto mais cedo no financiamento, maior o impacto. Mas mesmo nos anos finais, ainda vale a pena. Qualquer amortização é melhor que deixar o dinheiro parado.
Reduzindo prazo economiza MUITO mais! Quando você faz uma amortização, o banco pergunta: quer reduzir a parcela ou o prazo?
Escolha SEMPRE reduzir o prazo. Você corta anos de juros futuros. Reduzir a parcela só te dá um "alívio" mensal pequeno, mas você continua pagando juros por todo o prazo original.
Vamos simular uma compra completa para você ter uma noção real dos números:
Situação:
Custos Iniciais:
| Item | Valor |
|---|---|
| Entrada (30%) | R$ 135.000 |
| ITBI (2,5%) | R$ 11.250 |
| Escritura + Registro | R$ 5.500 |
| Avaliação | R$ 3.500 |
| TOTAL INICIAL | R$ 155.250 |
Ops! Você tem R$ 140.000 mas precisa de R$ 155.250. Faltam R$ 15.250. Opções:
Cenário do Financiamento (entrada de R$ 135k):
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor financiado | R$ 315.000 |
| Primeira parcela | R$ 3.412 |
| Parcela média | R$ 2.450 (aprox.) |
| Última parcela | R$ 1.058 |
| Total de juros (25 anos) | R$ 368.550 |
| Seguros (estimativa 25 anos) | R$ 28.000 |
| CUSTO TOTAL | R$ 826.800 |
Apartamento de R$ 450.000 vai custar R$ 826.800 no final (1,8x o valor original).
E se você fizer amortizações extras de R$ 400/mês?
| Item | Sem Amortização Extra | Com R$ 400/mês Extra |
|---|---|---|
| Prazo total | 25 anos | 17 anos e 2 meses |
| Total pago | R$ 683.550 | R$ 560.800 |
| Total de juros | R$ 368.550 | R$ 245.800 |
| Economia | — | R$ 122.750 |
Você economiza R$ 122.750 e quita 8 anos mais cedo pagando apenas R$ 400/mês a mais! Esse é o poder das amortizações extras.
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