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O financiamento imobiliário permite comprar um imóvel pagando ao longo de anos, com o banco antecipando o valor ao vendedor. No Brasil, os principais sistemas são o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), com regras, taxas e limites distintos.
| Característica | SFH | SFI |
|---|---|---|
| Valor máximo do imóvel | Até R$ 1,5 milhão | Sem limite |
| Taxa de juros máxima | 12% a.a. + TR | Livre (mercado) |
| Uso do FGTS | Permitido | Não permitido |
| Índice de reajuste | TR ou IPCA | IPCA ou outro índice |
| Prazo máximo | 35 anos (420 meses) | 35 anos |
| Instituição / Modalidade | Taxa Anual Aproximada | Índice de Correção |
|---|---|---|
| Caixa Econômica (SFH) | 10,5% a 12% a.a. | TR |
| Caixa Econômica (IPCA) | 3,5% a 4,95% a.a. + IPCA | IPCA |
| Banco do Brasil | 10,5% a 12% a.a. | TR |
| Bradesco | 10,49% a 12% a.a. | TR |
| Itaú | 10,49% a 12% a.a. | TR |
| Santander | 10,49% a 12% a.a. | TR |
| Minha Casa Minha Vida | 4% a 8,16% a.a. | TR |
Os bancos geralmente financiam até 80% a 90% do valor do imóvel, exigindo uma entrada mínima de 10% a 20%:
| Valor do Imóvel | Entrada Mínima (20%) | Valor Financiado (80%) | Entrada Mínima (10%) | Valor Financiado (90%) |
|---|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 40.000 | R$ 160.000 | R$ 20.000 | R$ 180.000 |
| R$ 300.000 | R$ 60.000 | R$ 240.000 | R$ 30.000 | R$ 270.000 |
| R$ 500.000 | R$ 100.000 | R$ 400.000 | R$ 50.000 | R$ 450.000 |
| R$ 750.000 | R$ 150.000 | R$ 600.000 | R$ 75.000 | R$ 675.000 |
| R$ 1.000.000 | R$ 200.000 | R$ 800.000 | R$ 100.000 | R$ 900.000 |
Simulação para um financiamento de R$ 300.000 em 30 anos a 10,5% a.a.:
| Critério | Tabela Price | SAC |
|---|---|---|
| 1ª parcela | R$ 2.740 | R$ 3.458 |
| Última parcela | R$ 2.740 | R$ 840 |
| Total pago | R$ 986.400 | R$ 858.900 |
| Total de juros | R$ 686.400 | R$ 558.900 |
| Economia do SAC | — | R$ 127.500 a menos |
💡 Resumo: O SAC é mais vantajoso financeiramente — você paga menos juros no total. Porém, a parcela inicial é mais alta. A Price tem parcela fixa, facilitando o planejamento, mas o custo total é maior. Se você puder pagar a parcela inicial do SAC, ele é a melhor escolha.
O FGTS pode ser usado para:
Requisitos para usar o FGTS:
O Minha Casa Minha Vida é o principal programa habitacional do governo federal, com taxas de juros subsidiadas para famílias de baixa renda:
| Faixa | Renda Familiar Bruta | Taxa de Juros | Subsídio |
|---|---|---|---|
| Faixa 1 | Até R$ 2.640/mês | 4% a 4,75% a.a. | Sim (maior subsídio) |
| Faixa 2 | R$ 2.640 a R$ 4.400/mês | 4,75% a 6,5% a.a. | Sim |
| Faixa 3 | R$ 4.400 a R$ 8.000/mês | 7,66% a 8,16% a.a. | Não |
Os bancos geralmente exigem que a parcela não comprometa mais de 30% da renda familiar bruta. Para calcular a renda mínima, divida o valor da parcela por 0,30. Exemplo: parcela de R$ 2.000 → renda mínima de R$ 6.667. Cônjuges podem compor renda juntos.
Sim! Cônjuge, companheiro(a) ou outros membros da família que constem no contrato como compradores podem usar o FGTS deles para compor a entrada ou amortizar o saldo, desde que também atendam aos requisitos legais.
No financiamento corrigido pelo IPCA, a taxa de juros contratada é menor (ex: 4% a.a.), mas o saldo devedor é corrigido mensalmente pela inflação. Isso torna a parcela mais barata no início, mas pode aumentar bastante em períodos de alta inflação. É um produto com mais risco para o comprador.
Quase sempre sim! A amortização antecipada reduz o saldo devedor e, consequentemente, os juros futuros. Você pode optar por reduzir o prazo (mantendo a parcela) ou reduzir a parcela (mantendo o prazo). Reduzir o prazo é mais vantajoso — você paga menos juros no total.
Além da entrada e parcelas, considere: ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — 2% a 3% do valor), escritura e registro (1% a 2%), seguro habitacional (obrigatório, embutido na parcela), avaliação do imóvel (R$ 500 a R$ 2.000) e eventuais taxas bancárias. Some tudo antes de decidir.
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